【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】奢侈稅打房政院版草案於日前正式出爐，持有2年內(nèi)非自用房地移轉(zhuǎn)，將按交易價(jià)課徵10~15%奢侈稅，但草案訂有十項(xiàng)『豁免條款』?？偨y(tǒng)馬英九重申奢侈稅打房可以導(dǎo)正房市並縮小貧富差距，財(cái)政部長(zhǎng)李述德強(qiáng)調(diào)奢侈稅屬於銷售稅，未排除生效前已經(jīng)購(gòu)置的非自用住宅，以免造成生效前的不當(dāng)搶購(gòu)反而助漲房?jī)r(jià)。

臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心總經(jīng)理李同榮表示，這次，政府的確展現(xiàn)了打房的決心，其打擊短線炒房的動(dòng)機(jī)固然值得喝采，但執(zhí)行的要領(lǐng)可能爭(zhēng)議頗多，我們不禁質(zhì)疑奢侈稅打房真的能打中要害嗎？真的就能杜絕投機(jī)嗎？真的就能導(dǎo)正房市嗎？真的就能縮短貧富差距嗎？是誰(shuí)創(chuàng)造了房地產(chǎn)炒作的環(huán)境？針對(duì)政院版通過(guò)的奢侈稅草案，李同榮提出質(zhì)疑。

首先，短期打房政策固然能產(chǎn)生抑制效果，但政府奢侈稅打擊炒房的迷失在於：（1）不應(yīng)該不論盈虧一律課稅（2）只要是炒作行為就需課稅，不應(yīng)該分長(zhǎng)短線（3）只要賺錢就應(yīng)課稅，不應(yīng)該分有無(wú)移轉(zhuǎn)。

如建商或壽險(xiǎn)集團(tuán)養(yǎng)地就算超過(guò)2年移轉(zhuǎn)也是控制供需的長(zhǎng)線炒作行為，例如預(yù)售屋短線進(jìn)出，就算未移轉(zhuǎn)登記也是炒作行為，而政府只能針對(duì)預(yù)售投資者獲利部分併入個(gè)人綜合所得課稅，而預(yù)售屋投資獲利部分又不容易追查，當(dāng)然就提供了短線炒作的空間。

李同榮表示，央行2010年選擇性打房只針對(duì)區(qū)域性的成屋貸款緊縮，成屋市場(chǎng)短線投資紛紛縮手，部分資金轉(zhuǎn)移至預(yù)售市場(chǎng)，1年來(lái)預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格屢創(chuàng)新高，預(yù)售的短線炒作簡(jiǎn)直是市場(chǎng)打房的漏網(wǎng)大魚(yú)。

尤其近兩年來(lái)預(yù)售屋推案量在8000億到1兆的規(guī)模推算，以交屋前需3成自備款以及現(xiàn)階段超過(guò)6成以上短線投資量計(jì)算，每年有將近2000億的龐大資金在預(yù)售市場(chǎng)上短線投機(jī)進(jìn)出，面對(duì)這樣的規(guī)模，中古屋的三黃一劉總投入不過(guò)30億不到的自備資金，只能說(shuō)是小巫見(jiàn)大巫，但市場(chǎng)總是轉(zhuǎn)移焦點(diǎn)在三黃一劉身上大做文章，忽略了預(yù)售市場(chǎng)真正的炒作大戶，沒(méi)有三黃一劉，房市就真的能導(dǎo)正了嗎？

奢侈稅只針對(duì)房地移轉(zhuǎn)，不分獲利與否，也不分投資或投機(jī)一律課取重稅，最後政府還是脫離不了抓小放大，且無(wú)法抑制房地投機(jī)炒作的窘境。因?yàn)橥恋爻醋饕?guī)模大於預(yù)售屋炒作，預(yù)售屋炒作規(guī)模又大於中古屋炒作，追根究底，若房?jī)r(jià)高漲猶如一場(chǎng)地震，則土地囤積炒作就是房?jī)r(jià)飆漲的震央，土地是炒作的原料，預(yù)售屋分批作價(jià)與誇大宣傳是炒作手段，中古屋跟著預(yù)售屋價(jià)格水漲船高，中古屋的短線買賣其實(shí)只是幫兇的角色而已，政府的奢侈打房重點(diǎn)放在中古屋短線交易散戶，真的打中炒作者要害嗎？

李同榮認(rèn)為，政府打房措施若是找錯(cuò)震央，未來(lái)房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)時(shí)，預(yù)售屋與銀拍、法拍屋的斷頭風(fēng)潮才是房市金融最大的預(yù)期風(fēng)暴，建商也很清楚目前市場(chǎng)充斥著7成以上的中短線投資假性需求，大家都知道這種現(xiàn)象持續(xù)下去市場(chǎng)總有一天會(huì)反轉(zhuǎn)，但建商人人自保，卻一邊養(yǎng)地另一邊脫手賣屋賺取暴利，現(xiàn)況就是先跑先贏。

李同榮重砲抨擊，經(jīng)建會(huì)於2009年提出的健全房地產(chǎn)市場(chǎng)方案，無(wú)論是資訊的對(duì)稱透明面或是稅制的社會(huì)公平面，都只是為五都選舉急就章提出的膚淺方案，追究根源，沒(méi)有健全的稅制，哪有健全的房市？沒(méi)有落實(shí)買賣『實(shí)價(jià)課稅』如何執(zhí)行『奢侈課稅』？何況政院的奢侈稅草案仍有諸多漏洞，對(duì)於刁鑽的投機(jī)客仍有炒作的空間。政府在要求民間業(yè)者提供透明化的資訊同時(shí)，為甚麼政府公佈的房地價(jià)資訊最不透明？公告地價(jià)與實(shí)價(jià)脫節(jié)，公告現(xiàn)值與市值完全背離，資訊最不透明的是政府，而政府卻栽贓怪到業(yè)者，難怪消費(fèi)者會(huì)不滿，連業(yè)者也不滿，民怨一再加深，政府只會(huì)怪罪炒作，卻不知道提供炒作環(huán)境的是政府，而政府卻把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給投資客，其實(shí)政府才是房?jī)r(jià)高漲的最大幫兇。

臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心表示，如今奢侈稅課稅基準(zhǔn)將採(cǎi)用實(shí)價(jià)課稅，請(qǐng)問(wèn)實(shí)價(jià)從哪裡來(lái)？申報(bào)的真實(shí)如何稽核？所有的稅制問(wèn)題，解決根源就是『如何落實(shí)執(zhí)行實(shí)價(jià)課稅』。

馬英九宣示導(dǎo)正房市才能縮短貧富差距，問(wèn)題是如何導(dǎo)正房市？光靠奢侈稅打房就能導(dǎo)正房市嗎？臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心預(yù)測(cè)依據(jù)目前粗糙的奢侈稅打房草案，可能的結(jié)果是：（1）打到小咖的中古屋投機(jī)客卻助漲大咖的預(yù)售屋投機(jī)客（2）對(duì)抑制土地囤積仍然束手無(wú)策（3）對(duì)實(shí)價(jià)課稅稽核會(huì)毫無(wú)標(biāo)準(zhǔn)（4）對(duì)北部而言，年輕族群民怨仍無(wú)法降低，因?yàn)樗麄冞€是買不起房屋（5）對(duì)中南部而言，剛剛開(kāi)始補(bǔ)漲的行情卻被奢侈稅打房打斷，跌幅可能比北部深，民怨勢(shì)必更加升高，執(zhí)政黨南部選票鐵定更加流失。

因?yàn)槊看未蚍?，無(wú)論是否針對(duì)臺(tái)北縣市，受傷較重的永遠(yuǎn)都是中南部，舉例而言，2010年第2季央行選擇性打房雖然針對(duì)大臺(tái)北，但根據(jù)臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，政府打房後第3季跌幅最深的卻是臺(tái)南市跌幅-7.7%，其次是臺(tái)中縣市-6.86%，高雄縣市也跌-1.26%，而臺(tái)北市卻小漲+0.26%，新北市更因?yàn)榕_(tái)北市首購(gòu)人口轉(zhuǎn)向而單季大漲+5.56%?？梢?jiàn)打房的政策若沒(méi)有配套措施，恐怕傷害最大的還是中南部。

如今，中南部歷經(jīng)金融海嘯後，房地產(chǎn)好不容易脫離谷底，正在啟動(dòng)補(bǔ)漲行情之際又被奢侈稅打房的心裡因素影響，房市交易陷入窒息量，李同榮請(qǐng)問(wèn)總統(tǒng)：奢侈稅打房真能消除中南部的民怨嗎？真能縮短南北貧富差距嗎？

房?jī)r(jià)反應(yīng)的結(jié)構(gòu)重點(diǎn)是土地、人口、產(chǎn)業(yè)、資金，而都會(huì)區(qū)具有與全球化連結(jié)的效應(yīng)，所以資金集中、產(chǎn)業(yè)集中，自然高所得人口也集中，但在土地稀少的前提限制下就產(chǎn)生供需失衡現(xiàn)象，當(dāng)然就容易提供短線炒作的環(huán)境與機(jī)會(huì)，使得房?jī)r(jià)不斷的水漲船高。長(zhǎng)期要導(dǎo)正房市，只有從供需著手，『加速都市更新』與『加速交通建設(shè)』才是解決房?jī)r(jià)最根本有效的策略，『都市更新』是在有限空間『解決供需失衡』，加速交通捷運(yùn)如『三環(huán)三線』是在既定範(fàn)圍『擴(kuò)充都市商圈』，這兩項(xiàng)政策才真正是解決高房?jī)r(jià)的根本策略，而其成功的關(guān)鍵，完全取決於政府執(zhí)行的『速度與效能』。

政府偏頗的房地產(chǎn)政策，創(chuàng)造了房地產(chǎn)短線炒作的環(huán)境，供需是因，房?jī)r(jià)是果，但政府卻倒果為因，不但不強(qiáng)化供給，反而因噎廢食，以為停售國(guó)有財(cái)產(chǎn)土地，就能防範(fàn)土地飆漲，這種不做不錯(cuò)的心態(tài)，讓政府成為囤積可建土地的最大元兇，所以李同榮問(wèn)：奢侈稅打房，真的打中要害嗎？他認(rèn)為最終結(jié)果是蒼蠅倒地而老虎發(fā)威，抑制房?jī)r(jià)效果卻非常有限。

臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心表示，他們過(guò)去一再呼籲政府，健全房市要先健全稅制，健全稅制要先落實(shí)『實(shí)價(jià)課稅』，而實(shí)價(jià)課稅要能降低民間抗性且能徹底執(zhí)行，只有政府發(fā)動(dòng)資源啟動(dòng)稅制改革，並且在擴(kuò)大稅基的基礎(chǔ)原則降低稅率，讓民眾在沒(méi)有增稅疑慮下放心的實(shí)價(jià)申報(bào)，這樣才能建構(gòu)實(shí)價(jià)登錄的基礎(chǔ)建設(shè)，一旦實(shí)價(jià)登錄制度啟動(dòng)後，實(shí)價(jià)課稅制度就會(huì)在買賣方相互監(jiān)督之下，建立起實(shí)值獲利者必須課稅的健全稅制基礎(chǔ)，這才是解決房市投機(jī)者逃稅的根本辦法，房市也就會(huì)在資訊透明化的架構(gòu)下，以及社會(huì)公平面的基礎(chǔ)上，建立起勿枉勿縱並避免錯(cuò)殺無(wú)辜的房市健全方案。

李同榮指出，在奢侈稅立法定案前，市場(chǎng)預(yù)測(cè)第2季將出現(xiàn)窒息量，少數(shù)投資散戶會(huì)拋售過(guò)多資產(chǎn)，第3季房?jī)r(jià)將盤(pán)跌至大選前，議價(jià)空間加大，但房地產(chǎn)不至於達(dá)到反轉(zhuǎn)與崩盤(pán)地步。因?yàn)?，政府若是真的決心打房，只要像1980年底採(cǎi)取的空地限建、抽空地稅、照價(jià)收買、與追查擁有3戶以上不動(dòng)產(chǎn)者之資金來(lái)源，根本不用修法就會(huì)比課徵奢侈稅更有效，但這幾樣措施都是極端的調(diào)控作為，非不得已政府不會(huì)輕易執(zhí)行，因?yàn)閳?zhí)行後市場(chǎng)可能會(huì)有崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。

臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)交易中心認(rèn)為，政府打房的目的不是在打擊房?jī)r(jià)，而是以打擊短線炒作為標(biāo)的，藉以控制房?jī)r(jià)不再脫序飆漲，只要選前房?jī)r(jià)降溫，政府就不會(huì)有更劇烈的措施打房。面對(duì)奢侈稅打房風(fēng)暴，李同榮對(duì)於所有房地產(chǎn)買賣消費(fèi)者提出以下8點(diǎn)建議。

●短線投資者：宜出清或減量觀望

●中線投資者：要提高自備資金，找出具有位能（LOCATION）、功能（例如科學(xué)園區(qū)）、動(dòng)能（例如三鐵共構(gòu)或新動(dòng)工雙捷運(yùn)）的潛力發(fā)展區(qū)

●長(zhǎng)線投資者：投資標(biāo)的越靠近都會(huì)核心商圈越安全

●首購(gòu)與自住者：勇於議價(jià)，伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)，千萬(wàn)避開(kāi)量大區(qū)塊

●兩三年內(nèi)臺(tái)北市豪宅仍有高價(jià)水準(zhǔn)，資金雄厚者可作長(zhǎng)線投資

●臺(tái)北市都更價(jià)位已到頂，不夠?qū)I(yè)者少碰都更

●2011年開(kāi)始，預(yù)售短線投資風(fēng)險(xiǎn)加大，建議獲利了結(jié)，小心斷頭

●總統(tǒng)大選前注意打房政策後續(xù)發(fā)展，選前與選後將是未來(lái)數(shù)年房地產(chǎn)投資決策重要關(guān)鍵